Ile kosztuje wynajem mieszkania w Warszawie i innych miastach w Polsce?

Zwrot z inwestycji w zakup mieszkania na wynajem zależy od dwóch podstawowych elementów – zmiana wartości nieruchomości w przyszłości oraz średnie przychody, które osiągniemy z jej wynajmu. W końcu mało kto kupuje nieruchomość w celach inwestycyjnych i nie planuje jej wynajmu. Serwis zysker.pl postanowił przyjrzeć się średnim kosztom wynajmu różnych mieszkań w największych miastach w Polsce, takich jak Warszawa, Kraków, Poznań, czy Wrocław. Do porównania wykorzystaliśmy średnie ceny z 2015.

Szukasz sposobu na obliczenie kosztów wyremontowania mieszkania? Skorzystaj z darmowych kalkulatorów remontowych.


Wynajem mieszkań - Warszawa najdroższa!

Stolica Polski zawsze była najdroższym miastem dla najemców szukających mieszkania na wynajem. Średni koszt wynajmu w Warszawie zarówno kawalerek, jak i mieszkań dwu- jak i trzypokojowych jest zdecydowanie najwyższy. Ogłoszenia w styczniu 2015 roku za kawalerkę w Warszawie trzeba było zapłacić średnio ok. 1530 zł, mieszkanie posiadające dwa pokoje oznaczało wydatek ponad 2100 zł, natomiast mieszkanie w którym liczba pokoi wynosiła 3 i więcej to już okolice 3200 zł.

Oczywiście ceny wynajęcia mieszkania w Warszawie są bardzo zróżnicowane w zależności od dzielnicy, lokalnej komunikacji czy standardu apartamentu. Najdroższymi dzielnicami są Śródmieście, Żoliborz, Ochota i Mokotów, podczas gdy najtańsze mieszkania znajdziemy na Wawrze, Białołęce i innych „obrzeżach” stolicy. Stosunkowo wysoki poziom cen zachowują też inne dzielnice doskonale skomunikowane z centrum, czyli w praktyce położone przy metrze – Ursynów i Bielany. Te dzielnice są bardzo popularne wśród najemców, co dodatkowo utrzymuje ceny na wysokim poziomie.

Kupując mieszkanie w celach inwestycyjnych warto jednak spojrzeć w innym kierunku. Wciąż stosunkowo tanie mieszkania można znaleźć na Pradze. Dzielnica ta przez długi czas była skrzętnie omijana przez wielu najemców, głównie ze względów bezpieczeństwa. Praga jednak się zmienia. Kilka lat temu oddany do użytku został Stadion Narodowy, za kilka tygodni otwarta zostanie II linia metra, na Pradze powstaje też coraz więcej biurowców i apartamentowców. Dzielnica już niedługo będzie doskonale skomunikowana praktycznie z każdym rejonem miasta, co na pewno pozytywnie wpłynie na ceny mieszkań, jak również przychody z najmu. Problemem jest tam wciąż brak obwodnic (zarówno miejskiej, jak i wschodniej obwodnicy Warszawy), ale ten problem w ciągu najbliższych 10 lat również powinien się rozwiązać.

W Warszawie z inwestycyjnego punktu widzenia bardzo ciekawe mieszkanie można również kupić w takich dzielnicach jak daleka Wola, Bemowo oraz Targówek. Ceny nieruchomości utrzymują się tam na stosunkowo atrakcyjnym poziomie, ceny najmu niewiele odbiegają od lepiej skomunikowanych dzielnic, a w ciągu 5-10 lat powinna do nich dotrzeć II linia metra.

Generalnie wynajem mieszkań w Warszawie może być opłacalną inwestycją. Warto jednak pomyśleć nie tylko o cenie wynajęcia mieszkania, ale również o prognozowanej cenie nieruchomości za 10-20 lat. Myśląc tymi kategoriami warto inwestować w miejsca, gdzie w dalekiej przyszłości planowane jest dociągnięcie II linii metra. Po jej oddaniu wartość, jak również cena wynajmu takich mieszkań mocno wzrośnie. Zobaczmy jednak gdzie zainwestować, gdy Warszawa nam nie pasuje.

Za Warszawą 4 prężnie rozwijające się miasta - Wrocław, Kraków, Katowice i Trójmiasto

W pozostałych największych miastach w Polsce ceny za wynajem mieszkania są średnio o około 20-30% niższe niż w stolicy. Do tego grona zaliczają się przede wszystkim Wrocław, Kraków, Katowice oraz Trójmiasto. Średnie ceny wynajmu kawalerki w tych miastach nie przekraczają zwykle 1200-1400 zł. Mieszkania dwu-pokojowe kosztują średnio 1700-1800 zł, natomiast za mieszkanie posiadające 3 pokoje trzeba zapłacić od 2300 do 2600 zł. Najwyższe ceny spotkamy we Wrocławiu, najniższe w Katowicach i generalnie GOP.

Inwestycja w zakup mieszkania w tych miastach podobnie atrakcyjna, jak w stolicy. Wprawdzie ceny najmu są o około 20-30 niższe niż w Warszawie, ale koszt jednego metra kwadratowego mieszkania jest również znacząco niższy niż w przypadku Warszawy. Oznacza to niższą ratę kredytu (lub w przypadku kupujących za gotówkę niższy wkład inwestycyjny), co poprawia comiesięczny bilans inwestycyjny. Przykład rozliczenia inwestycji w nieco mniejsze mieszkanie można zobaczyć klikając w ten link.

Co ważne, wszystkie 4 miasta (Wrocław, Kraków, Gdańsk i Katowice) są dużymi centrami akademickimi i biznesowymi notującymi stały przypływ mieszkańców. Miasta te rozwijają się w bardzo szybkim tempie, a ich mieszkańcy bogacą się statystycznie szybciej niż reszta kraju. Oznacza to lepsze ceny najmu, brak większych problemów z wynajęciem w przypadku rezygnacji starego najemcy, czy w razie konieczności ze sprzedażą naszego mieszkania. A to bardzo ważne elementy bezpieczeństwa naszej inwestycji w mieszkanie na wynajem.


W trzeciej grupie Poznań, Łódź i pozostałe największe miasta

W trzeciej grupie cenowej możemy wskazać miasta, w których ceny są niższe o około 30-50% w stosunku do Warszawy. Znajdą się w niej pozostałe największe polskie miasta – Poznań, Lublin, Szczecin, Łódź i Rzeszów. Niespodzianką jest tu zwłaszcza Poznań, który pod względem potencjału biznesowego pasuje zdecydowanie bardziej do Wrocławia czy Gdańska, niż Lublina lub Rzeszowa. Jednak średnie ceny najmu pozostają w Poznaniu na znacząco niższym poziomie.

W tej grupie średnie ceny wynajęcia kawalerek szacuje się na 1000-1200 zł. Mieszkanie dwu-pokojowe można wynająć za 1300-1600 zł, natomiast te trzypokojowe oscylują w okolicach 2000 zł. Wyjątkiem jest tu Rzeszów, w którym trzy pokoje można wynająć za mniej niż 1700 zł.

Miasta te są jednak wciąż atrakcyjnymi rynkami z punktu widzenia inwestorów. Ceny najmu są proporcjonalnie niższe do cen mieszkań, a ze względu na liczbę uczelni wyższych i wciąż dużą liczbę placówek biznesowych zainteresowanie ze strony najemców na pewno będzie wysokie. W tych miastach również nie należy się obawiać o poziom cen mieszkań w przyszłości. Wyjątkiem może być Łódź, która od wielu lat systematycznie traci mieszkańców. Jeżeli ta tendencja się utrzyma (prognozy dla Łodzi nie są zbyt optymistyczne), możemy mieć do czynienia w tym mieście z nadpodażą lokali, zarówno na rynku sprzedaży, jak i najmu. A to na pewno negatywnie wpłynie na ceny lokali. Dlatego w przypadku Łodzi długoletnia inwestycja w mieszkanie na wynajem może być obciążona większym ryzykiem, niż w innych miastach tej grupy.

Średnie ceny wynajmu mieszkań w Polsce - styczeń 2015

Czwarta grupa – miasta średnie

Znacząco niższe ceny wynajęcia mieszkań oferują ogłoszenia w grupie miast średnich. Ceny kawalerek w Bydgoszczy, Toruniu, Białymstoku , Opolu nie przekraczają zwykle 1000 zł. Mieszkania dwupokojowe można tam znaleźć za około 1200 zł, a za trzy pokoje trzeba zapłacić tyle, ile kosztuje wynajem mieszkań jednopokojowych w Warszawie (1500-1600 zł).

Oczywiście ceny mieszkań w tych miastach znacząco odbiegają od większych aglomeracji, ale popyt na tych rynkach również jest znacząco niższy. Jest to związane z dostępnością lokali, liczbą nowych inwestycji, jak również mniejszą liczbą studentów czy osób przyjeżdżających do tych miast za pracą.

Co ciekawe, w średnich miastach dostępne są głównie lokale w starym budownictwie. Liczba nowych inwestycji jest tam dużo mniejsza, a podaż lokali w kamienicach, czy blokach z czasów PRL jest całkiem spora. Te czynniki oczywiście obniżają zarówno średnie ceny sprzedaży, jak i najmu mieszkań. Warto też wspomnieć, że zakup mieszkania w celach inwestycyjnych w średnich i małych miastach wiąże się zawsze z większym ryzykiem. Znalezienie najemcy jest trudniejsze, a cena po negocjacjach może znacząco odbiegać od założeń, które przyjęliśmy wchodząc w inwestycję.

Małe miasta – najniższe ceny

Ostatnią grupą cenową będą mniejsze miasta, gdzie liczba mieszkańców nie przekracza 100 tysięcy. W tych miastach ceny są o około 25% niższe, niż w miastach średnich. Kawalerkę można tam wynająć nawet za 500 zł, a cena za dwa pokoje oscyluje w okolicach 1000 zł. Tu również ceny różnią się w zależności od wielkości miasta. W 80-tysięcznej Jeleniej Górze mieszkanie dwupokojowe kosztuje średnio 1100 zł, ale ceny analogicznego lokalu w 26-tysięcznym Żaganiu (woj. lubuskie) rzadko przekraczają 750 zł. Z kolei w 57-tysięcznym Zgierzu za podobnej wielkości mieszkanie  posiadające dwa pokoje zapłacimy około 920 zł.

Z zupełnie innym poziomem cenowym mamy do czynienia w tzw. sypialniach dużych miast, czyli miejscowościach w pobliżu dużych miast. Ich mieszkańcy mieszkają „pod miastem” ale pracują w jego granicach. Przykładem jest podwarszawskie Piaseczno, gdzie średnie ceny mieszkań dwupokojowych wynoszą około 1500 zł, czyli podobnie jak w Łodzi, Lublinie czy Rzeszowie. Dla ich mieszkańców jest to zwykle kompromis – dłuższy czas dojazdu w zamian za niższe koszty zamieszkania.

Wynajem mieszkań - mieszkanie mieszkaniu nie równe

Podane powyżej ceny są uśrednione – uwzględniają zarówno mieszkania na obrzeżach w rozpadających się budynkach, jak również luksusowe apartamenty w centrum miasta. Podane ceny odzwierciedlają jednak różnice, jakie występują pomiędzy miastami. Warszawa jest zdecydowanie najdroższa, często dwukrotnie droższa niż miejscowości posiadające kilkadziesiąt tysięcy mieszkańców.

Z drugiej strony cena metra kwadratowego mieszkania jest zwykle wprost proporcjonalna do ceny najmu. O ile Warszawa to cena za metr kwadratowy mieszkania na poziomie minimum 6000 zł (średnie ceny oscylują w okolicach 8000, a w niektórych dzielnicach ceny mieszkania na sprzedaż przekraczają 10 tys.), to w mniejszych miejscowościach można znaleźć lokale w cenie niższej niż 2000 zł/m2.

Na cenę wynajęcia mieszkania wpływ ma nie tylko jego wielkość, liczba pokoi i lokalizacja, ale również inne czynniki. Standard wykończenia, wyposażenie czy piętro. Zwłaszcza piętro staje się dla wynajmujących coraz ważniejsze. Nie interesuje nas już tylko miejsce, w którym możemy się umyć i przespać, ale również komfort wynikający na przykład z hałasu, czy widoku z okna (przykład - wynajem mieszkań - Warszawa, przestronne mieszkanie z widokiem na centrum czy Wisłę na wysokim piętrze osiągnie dużo lepszą cenę niż z widokiem na sąsiedni blok i śmietniki na parterze).

Pamiętajmy jednak, że kupując mieszkanie w dużym mieście poza atrakcyjnymi cenami wynajmu zapewniasz sobie również większe bezpieczeństwo. Rynek nieruchomości w dużych miastach jest o wiele bardziej rozwinięty, niż na prowincji, a w związku z tym zmiana najemcy czy ewentualna sprzedaż mieszkania będą dużo mniejszym problemem. Tych czynników jednak nie wycenimy w złotówkach podczas obliczania opłacalności inwestycji, ale takie mieszkania na sprzedaż, które są położone w atrakcyjnej okolicy mają zdecydowanie większe szanse na przyniesienie zwrotu z inwestycji. Wszystkie pozostałe, mierzalne czynniki można uwzględnić podczas obliczania opłacalności inwestycji przy wykorzystaniu prostego kalkulatora dostępnego na stronie zysker.pl.

O projekcie

Zysker to zestaw narzędzi ułatwiających podejmowanie decyzji inwestycyjnych.

Oblicz, w jaki sposób najlepiej oszczędzać i inwestować swoje pieniądze. Mieszkanie, lokata, czy forex? Sprawdź, gdzie osiągniesz największy zwrot z inwestycji.

Ta strona korzysta z plików cookies.

Nasza strona wykorzystuje pliki cookies w celu zbierania danych analitycznych (analizowania ruchu na stronie) oraz profilowania reklam przez naszych partnerów. Szczegóły znajdziesz w naszej polityce prywatności. Jeżeli nie wyrażasz na to zgody, zablokuj pliki cookies w przeglądarce.

Zamknij