Jak ustalane jest oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Wybór kredytu hipotecznego ułatwi zrozumienie jego zasad funkcjonowania. Warto wiedzieć, jak ustalane jest oprocentowanie takiego kredytu.

Zastanawiasz się, jakie będą realne koszty zaciągniętego kredytu hipotecznego? Sprawdź na naszym kalkulatorze kredytowym.


Stopy procentowe kluczem do oprocentowania kredytu hipotecznego

Zanim wybierzemy kredyt hipoteczny, powinniśmy wnikliwie porównać oferty wielu instytucji finansowych, które oferują tego typu produkt. W gąszczu ofert poszukujemy kredytu możliwe najtańszego. Co wpływa na koszt kredytu? Jak ustalane jest oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Transakcje dokonywane na rynku międzybankowym charakteryzują się zerowym poziomem ryzyka, a jednak banki pobierają wynagrodzenie za użyczenie środków. Oprocentowanie kredytów na polskim tzw. rynku międzybankowym to WIBOR. Warsaw Interbank Offered Rate to dokładnie oprocentowanie, z którym banki pożyczają gotówkę między sobą. Wartość tego wskaźnika jest ustalana w każdy dzień roboczy na podstawie średniej arytmetycznej ofert nadesłanych przez banki uczestniczące w kwotowaniu. W przypadku pożyczek długoterminowych stosowane są WIBOR obowiązujące w okresie jednego, trzech i sześciu miesięcy, czyli WIBOR 1M, WIBOR 3 M i WIBOR 6M. Podobnie ustala się wysokość stopy procentowej LIBOR, czyli London Interbank Offered Rate, wyznaczana dla funtów, dolarów, franków szwajcarskich i euro (przy czym dla tej ostatniej waluty wyliczany jest także EURIBOR - Euro Interbank Offered Rate, czyli stopa procentowa obowiązująca w przypadku kredytów udzielanych w strefie euro).

Stopy procentowe są stałym elementem oprocentowania kredytu hipotecznego. Składa się ono z dwóch składników - ze stopy procentowej oraz marży banku. A to dlatego, że bank pożyczając nam daną sumę musi, po określonej cenie, pożyczyć ją od innego banku, a posiadając taką sumę mógłby na ten właśnie procent pożyczyć ją innemu bankowi. Ponieważ stopy procentowe przy kredytach hipotecznych wyznaczane są dla dłuższych okresów, różnice w ich wartości mogą mieć wpływ na podwyższenie lub obniżenie rat kredytowych. Marża banku przy tym jest niezmienna. 

Bezpośrednim czynnikiem mającym wpływ na wartość WIBOR-u są działania Narodowego Banku Polskiego. Bank krajowy emituje siedmiodniowe bony pieniężne. Stopa referencyjna NBP wyznacza wynagrodzenie, które otrzymuje posiadacz tych papierów dłużnych. Najważniejszy bank kraju może zmieniać liczbę sprzedawanych i odkupowanych bonów, a co za tym idzie: modyfikować podaż pieniądza dostępnego na międzybankowym rynku. NBP reguluje wartość WIBOR, więc każda obniżka lub podwyżka stopy referencyjnej NBP pociąga za sobą szybką korektę wskaźnika WIBOR.

Marża banku na kredycie hipotecznym

Bezpośrednio na wysokość marży kredytodawcy wpływają takie czynniki, jak wysokość kredytu, jego waluta i okres kredytowania. Marża jest istotna, gdyż jest ona jednym ze składników oprocentowania nakładanego na nasze zobowiązanie. Na jej wielkość może też wpływać fakt, czy jesteśmy już klientem danego banku czy instytucji finansowej. Kredytodawcy wynagradzają swoich starych – wiarygodnych – klientów.

Dzięki naliczeniu marży banki dostosowują koszt pożyczanego kapitału do rzeczywistych realiów. To swoisty narzut na oprocentowanie kredytów oferowanych osobom prywatnym oraz przedsiębiorstwom. Marża pozwala na osiągnięcie zysku. Jej wysokość zależy od wyników dokładnej analizy konkretnego wniosku kredytowego, wielkości udostępnionego kapitału oraz ustanowionych zabezpieczeń.

Od czego zależy wysokość marży? Od kilku czynników takich jak: cel kredytu, wkład własny kredytobiorcy, waluta kredytu oraz wiarygodność i indywidualna sytuacja kredytobiorcy. Cel, czyli co? W przypadku kredytu hipotecznego celem jest zawsze zakup nieruchomości, ale musimy pamiętać, że bank zwykle ustala inne marże dla kredytów przeznaczonych na cel mieszkaniowy, inne dla kredytów konsolidacyjnych, a jeszcze inne dla pożyczek hipotecznych. Dla banku najbezpieczniejszym jest kredyt celowy, związany z celem mieszkaniowym i to na niego udzielana jest najniższa marża. Wyższą marżę mają kredyty przeznaczone na konsolidowanie czyli spłatę zobowiązań kredytowych i pożyczki hipoteczne przeznaczone na dowolny cel.

Na niższą marżę możemy liczyć, jeśli mamy wkład własny. Czasem nawet im wyższy wkład własny, tym marża niższa. Wkład własny powoduje, że bank ponosi mniejsze ryzyko kredytowe, gdyż nie udziela finansowania na 100 procent wartości zabezpieczenia tylko na przykład na 80 procent. Na niższą marżę mogą też liczyć klienci posiadający stałe dochody z umowy o pracę. Ważne jest również to, czy do tej porty klient spłacał terminowo swoje dotychczasowe kredyty. Każdy bank ma swoje widełki marży.

Jak można obniżyć marżę na kredycie hipotecznym? Decydując się przy kredycie na produkty dodatkowe banku np. karty kredytowe, konto internetowe, debet w rachunku bieżącym lub jakieś programy oszczędzania.

Czy wysokość marży może się zmieniać w trakcie umowy? Zasadniczo zapisana w umowie kredytowej marża powinna być stała przez cały okres kredytowania. Jej zmiany powinny wiązać się z obowiązkiem podpisania przez obie strony, a więc i bank i kredytobiorcę, stosownego aneksu. Jednak z umowy kredytowej mogą wynikać też inne przypadki. Może się okazać, że jesteśmy objęci promocją czasową, po której czeka nas podwyżka. Może się też okazać, że marża zmieni się po rezygnacji z produktu dodatkowego, jak na przykład ubezpieczenie na życie.


Symulacja kredytu hipotecznego

Oprocentowanie naszego kredytu najlepiej pokaże symulacja kredytu hipotecznego. Można ją przeprowadzić w banku, ale też można skorzystać z wielu kalkulatorów kredytowych w sieci. W internecie jest bardzo dużo stron, które oferują takie kalkulacje. Kalkulatory kredytu hipotecznego dostępne w sieci są zróżnicowane – od bardzo prostych, do rozbudowanych. Możemy znaleźć zaawansowane narzędzia obliczeniowe, które są symulatorem kredytowym przydatnym do analizy wysokości rat i kosztów kredytu hipotecznego czy pożyczek hipotecznych, zarówno pod względem całościowym, jak i w ujęciu miesięcznym. Niektóre z tych kalkulacji przedstawiają też szczegółowy harmonogram spłaty kredytu hipotecznego symulując spłatę kredytu w formie miesięcznych rat równych lub malejących. Polecanym przez nasz kalkulatorem kredytu hipotecznego jest ten na zysker.pl.

O projekcie

Zysker to zestaw narzędzi ułatwiających podejmowanie decyzji inwestycyjnych.

Oblicz, w jaki sposób najlepiej oszczędzać i inwestować swoje pieniądze. Mieszkanie, lokata, czy forex? Sprawdź, gdzie osiągniesz największy zwrot z inwestycji.

Ta strona korzysta z plików cookies.

Nasza strona wykorzystuje pliki cookies w celu zbierania danych analitycznych (analizowania ruchu na stronie) oraz profilowania reklam przez naszych partnerów. Szczegóły znajdziesz w naszej polityce prywatności. Jeżeli nie wyrażasz na to zgody, zablokuj pliki cookies w przeglądarce.

Zamknij