Bezpieczny kredyt mieszkaniowy – czy taki istnieje?

Po doświadczeniach „frankowiczów” część z nas zastanawia się, czy w polskich realiach jest możliwy bezpieczny kredyt. Spłata kredytu w walucie, w której zobowiązany uzyskuje dochody to istotne kryterium bezpieczeństwa. Ale czy jedyne?

Chcesz sprawdzić, jaka będzie rata kredytu? Policz na naszym niezależnym kalkulatorze kredytu hipotecznego!


Bezpieczny kredyt mieszkaniowy, czyli jaki?

Moment, gdy podpisywana jest umowa kredytowa, wiąże bank i kredytobiorcę na długie lata. Głównym motywem, którym kieruje się bank jest chęć zwiększenia sprzedaży produktu i co za tym idzie, zysku. Oczywiście zanim dojdzie do udzielenia kredytu, bank ocenia ryzyko utraty płynności finansowej klienta. Jednak na tę okoliczność istotnym zabezpieczeniem instytucji finansowej jest hipoteka. Bank zatem ryzykuje dużo mniej, niż kredytobiorca.

Potencjalny kredytobiorca jest obecnie poddany dość dużej presji ze strony rynku. Developerzy kuszą atrakcyjnymi cenami metra kwadratowego, które jednak z wolna ruszają w górę. Wyjątkowo korzystne zmiany w programie MdM zachęcają do skorzystania z pomocy państwa, lecz środki w puli nie są nieograniczone. Do tego banki oferują niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych i wymagają w miarę niskiego wkładu własnego. A przecież kolejny rok to konieczność wniesienia o 5% wkładu własnego więcej. Te wszystkie czynniki oraz chęć posiadania własnego lokum sprawiają, że kredytobiorca starając się o kredyt hipoteczny w dużej mierze kieruje się emocjami.

Właśnie emocje powodują, że najczęściej szukamy banku, który: a) zechce udzielić nam kredytu, b) ustali miesięczną ratę na możliwie najniższym poziomie. Reszta warunków odgrywa mniejszą rolę. Zanim umowa zostanie podpisana, warto jednak przemyśleć, jakie parametry powinien mieć dobry kredyt hipoteczny.

Bezpieczny kredyt to taki, który nie zagraża płynności domowego budżetu nawet przy pogorszonych warunkach finansowych. Na zmniejszenie ryzyka utraty płynności finansowej kredytobiorcy wpływa kilka czynników, m.in. odpowiednia wysokość kredytu, korzystny rodzaj oprocentowania, możliwość zmiany warunków umowy.

Wysokość kredytu

Eksperci uznają, że wysokość kredytu hipotecznego nie powinna przekraczać trzykrotności dochodów netto kredytobiorcy. Pod koniec pierwszego kwartału 2015 r. średnie wynagrodzenie netto w Polsce wyniosło 3 003 zł. Zatem para uzyskująca łącznie miesięczny dochód w wysokości ok. 6 000 zł powinna ubiegać się o kredyt hipoteczny nie wyższy niż 216 000 zł.

Rata kredytu przy bezpiecznym kredycie mieszkaniowym

Miesięczna rata kredytu za mieszkanie jest stałą i znaczącą pozycją w domowym budżecie. W sytuacjach kryzysowych wiele elementów budżetu można zmienić, zredukować, czy wręcz wyeliminować. Niezmienne pozostaną m.in. czynsz, wydatki na żywność i właśnie rata kredytu. Dlatego ważne jest, by miała ona stosunkowo niski udział w całości wydatków.

Przyjmuje się, że rata nie powinna być wyższa niż 20%-25% miesięcznego budżetu netto. Graniczny wskaźnik udziału raty w stosunku do budżetu netto to 30%. W przypadku naszej przykładowej pary, której miesięczny budżet netto wynosi 6 000 zł, optymalna wysokość raty to 1200 zł, maksymalnie - 1 800 zł.

Zdolność kredytowa wg rekomendacji KNF

Komisja Nadzoru Finansowego rekomenduje, by w przypadku osób o dochodach nieprzekraczających średniej krajowej, wysokość raty nie przekraczała 40% dochodu. W przypadku osób zarabiających więcej wysokość raty nie powinna przekraczać połowy dochodów miesięcznych kredytobiorcy.

Przy takim wskaźniku zdolność kredytowa znacznie wzrasta, ale trzeba pamiętać, że wzrasta też obciążenie rodzinnego budżetu. Przy budżecie na poziomie 6 000 zł miesięczne obciążenie kredytem wyniesie 2 400 zł. Jak wskazuje Wiceprezes Zarządu Banków Polskich, Jerzy Bańka, rekomendacje nie zastąpią zdrowego rozsądku i banki w dużej mierze kierują się bardziej restrykcyjną polityką.

Oprocentowanie – stałe, czy zmienne?

Bezpieczniejsze jest stosowanie oprocentowania stałego. Niestety w polskich realiach nie jest możliwe zachowanie takiego oprocentowania przez cały okres spłaty kredytu. Jednak nawet jeśli miałaby to być opcja tylko czasowa, warto z niej skorzystać. Dziś oprocentowanie kredytów hipotecznych jest bardzo niskie, ale nie można zakładać, że będzie ono na takim samym poziomie za 5, czy 10 lat. Przy wzroście o 1 punkt procentowy trzeba liczyć się z kilkuset złotowym wzrostem raty. Przy kredycie w wysokości 300 000 zł i racie w aktualnej wysokości ok. 1 500 zł, dałoby to podwyżkę do ok. 2 000 zł.

Raty równe, czy malejące – który wariant wybrać?

Raty malejące w ogólnym rozrachunku są korzystniejsze finansowo dla kredytobiorcy, jednak zdolność kredytowa osoby starającej się o kredyt nie zawsze pozwala na wybór tej opcji. Idealnym rozwiązaniem z punktu widzenia niskich kosztów zobowiązania przy zachowaniu bezpieczeństwa kredytu byłoby skorzystanie z rat malejących, przy wysokości początkowych rat nie przekraczającej 30% budżetu netto kredytobiorcy.

Wysokość kredytu a wartość nieruchomości – czyli co zrobić, aby kredyt mieszkaniowy był bezpieczny?

Warto jeszcze wspomnieć o relacji pomiędzy kwotą kredytu, a wartością kupowanego mieszkania. Rozsądny wskaźnik LtV powinien wynosić ok. 60%. Graniczny poziom finansowania nieruchomości kapitałem obcym to 80%. Taka proporcja zabezpiecza kredytobiorcę chociażby przed żądaniem dodatkowych zabezpieczeń ze strony banków na wypadek spadku cen nieruchomości.


Jedno ryzyko mniej

Gdy kredyt we frankach szwajcarskich opustoszył kieszenie Polaków, większość z nas zdała sobie sprawę, że kredyt w obcej walucie jest jak gra na giełdzie za pożyczone pieniądze. KNF słusznie rekomenduje, by banki udzielały kredytów w walucie, w której kredytobiorca uzyskuje dochody. Obecnie dostęp do kredytów walutowych został znacznie ograniczony. Te, które pozostały na rynku są udzielane w euro, czy dolarach amerykańskich. Mimo jednak, że banki wciąż mają w ofercie takie produkty, nie są one polecane jako kredyty bezpieczne.

Wyjścia awaryjne

Bezpieczny kredyt to taki, który gwarantuje zobowiązanemu możliwość skorzystania z odroczenia spłaty na określony czas (tzw. wakacje kredytowe), wydłużenie okresu kredytowania i obniżenie rat kredytu. Dodatkowym zabezpieczeniem, które kredytobiorca może zapewnić sobie sam to odkładanie co miesiąc 10% swoich dochodów na tzw. poduszkę finansową. Po roku oszczędzania środki wystarczą na opłacenie ok. 4-6 rat w trudniejszym finansowo okresie.

O projekcie

Zysker to zestaw narzędzi ułatwiających podejmowanie decyzji inwestycyjnych.

Oblicz, w jaki sposób najlepiej oszczędzać i inwestować swoje pieniądze. Mieszkanie, lokata, czy forex? Sprawdź, gdzie osiągniesz największy zwrot z inwestycji.

Ta strona korzysta z plików cookies.

Nasza strona wykorzystuje pliki cookies w celu zbierania danych analitycznych (analizowania ruchu na stronie) oraz profilowania reklam przez naszych partnerów. Szczegóły znajdziesz w naszej polityce prywatności. Jeżeli nie wyrażasz na to zgody, zablokuj pliki cookies w przeglądarce.

Zamknij