Fundusze inwestycyjne – który wybrać, aby zyskać?

Spora część Polaków żyje z zaciągniętym kredytem mieszkaniowym. Konieczność płacenia comiesięcznej raty wyciąga z domowego budżetu mnóstwo pieniędzy. Na szczęście, jej wysokość można obniżyć poprzez refinansowanie kredytu. To rozwiązanie może również posłużyć do zmniejszenia całkowitej sumy zadłużenia. Jak przeprowadzić taką procedurę, żeby jak najwięcej zyskać?

Chcesz sprawdzić, czy opłaca się zainwestować w mieszkanie na wynajem? Skorzystaj z naszego kalkulatora mieszkaniowego i policz to sam!


Czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego

Większość obecnie spłacanych kredytów została zaciągniętych co najmniej kilka lat temu. Istnieje szansa, że sytuacja rynkowa, z jaką mamy obecnie do czynienia w Polsce, pozwoliłyby na pożyczenie pieniędzy z banku na dużo korzystniejszych warunkach. Na szczęście, warunki prawie każdego kredytu można zmienić. Można również pożyczyć pieniądze w innym banku i wykorzystać je do nadpłaty kredytu, który spłacało się do tej pory.

Takie rozwiązanie nosi nazwę refinansowania kredytu hipotecznego. Kredyt refinansowy warto wziąć wtedy, gdy sytuacja życiowa lub gospodarcza zmieni się w taki sposób, że nowy kredyt będzie korzystniejszy niż stary. Nie trzeba się oczywiście ograniczać do zamiany wyłącznie jednego długu. Pojedynczym kredytem refinansowym można zastąpić kilka różnych zobowiązań.

Pojęcie lepszych warunków kredytu jest jednak względne. Dla jednej osoby będzie to oznaczać niższe raty, inna wolałaby raty wyższe, ale pozwalające spłacić kredyt szybciej i mniejszą kwotą niż przewiduje to dotychczasowa umowa. Dzięki refinansowaniu oba warianty są jak najbardziej możliwe.

Warto jednak zaznaczyć, że nie każdy kredyt mieszkaniowy będzie się dało refinansować. Gdy raty spłaca się w złotówkach, problem nie wystąpi. Jeśli jednak dług został zaciągnięty w obcej walucie, zaciągnięcie nowego nie będzie możliwe. Wiąże się to ze zmianą w rekomendacjach bankowych KNF z 2014 roku. Mówią one między innymi, że kredyt hipoteczny może zostać udzielony wyłącznie w walucie, w której klient otrzymuje wynagrodzenie. Refinansowanie jest w takiej sytuacji możliwe tylko w połączeniu z przewalutowaniem kredytu. Wiąże się to jednak z wysokimi kosztami i podważa opłacalność całej procedury.

Kiedy warto refinansować kredyt mieszkaniowy

Może wystąpić kilka sytuacji, w których nadpłata kredytu i zaciągnięcie nowego będzie dobrym rozwiązaniem. Jak zostało już wspomniane, mogą się one wiązać ze zmianami gospodarczymi lub życiowymi.

Na wysokość raty kredytu hipotecznego składa się stopa procentowa WIBOR 3M oraz marża banku. Pierwszy składnik jest zmienny, drugi natomiast zależy od wynegocjowanej umowy. Jeśli w obecnej sytuacji można uzyskać kredyt z niższą marżą (tak jest na przykład w dzisiejszych czasach, gdzie marże są bardzo niskie), warto zastanowić się nad refinansowaniem.

Innym powodem do zmiany kredytu na inny jest poprawa własnej sytuacji finansowej. Dostanie podwyżki, otrzymanie spadku czy spłata innych zobowiązań mogą znacznie podnieść zdolność kredytową danej osoby. Pozwoli to na zmniejszenie ilości pieniędzy, jakie trzeba będzie oddać bankowi poprzez skrócenie okresu kredytowania albo chociaż zamianę rat stałych na malejące.

Postawą do refinansowania kredytu hipotecznego może być również pogorszenie stanu czyichś finansów. Jeśli wysokość raty staje się zbyt dużym ciężarem, można starać się, by nowy kredyt został udzielony na dłuższy czas, co pozwoli na zmniejszenie wysokości miesięcznej spłaty.

W jakich sytuacjach refinansowanie nie będzie korzystne

Może się jednak zdarzyć, że oszczędność wynikająca z refinansowania będzie tylko pozorna. Nawet jeśli nowy kredyt mieszkaniowy będzie miał niższe raty lub pozwoli na szybszą spłatę, trzeba liczyć się z innymi kosztami, które mogą przewyższać potencjalne oszczędności.

Nadpłata kredytu rzadko jest darmowa. Przeważnie bank chce za wcześniejszą spłatę dodatkowej prowizji. Jest ona szczególnie wysoka w pierwszych latach spłacania i może sięgać nawet 2% wartości kredytu. Czasem więc lepiej wstrzymać się w refinansowaniem nawet kilka lat i poczekać aż nadpłatę będzie można wykonać za darmo.  Wcześniej wspomniano też o nieopłacalności refinansowania kredytu hipotecznego udzielonego w obcej walucie.

Istnieje również kilka innych opłat, które mogą zmniejszyć korzyści z tej operacji. Należą do nich między innymi:

  • prowizja za udzielenie nowego kredytu,
  • koszt ponownej wyceny nieruchomości,
  • koszt dokonania zmian w księdze wieczystej obciążonej hipoteką nieruchomości,
  • koszt ubezpieczenia pomostowego opłacanego do momentu aktualizacji wpisu w księdze wieczystej.

Refinansowanie, a może renegocjowane – od czego zacząć walkę o lepsze warunki

Jeśli po zsumowaniu wszystkich zysków i kosztów wiążących się z refinansowaniem okazuje się, że taka operacja będzie korzystna, nie warto od razu decydować się na przeniesienie kredytu.

Lepszą opcją mogą być negocjacje z obecnym bankiem. Może się bowiem okazać, że zgodzi się on na aneks do umowy kredytowej, a nowe warunki (po uwzględnieniu kosztów związanych z nadpłatą kredytu i zaciągnięciem nowego) będą jeszcze bardziej atrakcyjne niż te, które zaoferowano gdzie indziej.

Jeśli bank nie zgodzi się na zmianę warunków umowy, a obliczenia wskazują na opłacalność refinansowania, należy poszukać banku, który zaoferuje najlepsze warunki. Ten chętnie przyjmie nowego klienta, który już udowodnił, że da radę spłacać kredyt mieszkaniowy. Może być warto odbyć wiele spotkań z różnymi doradcami, aby wyszukać najciekawszą ofertę.

Gdy uda się już znaleźć nowy bank, warto jeszcze raz wrócić do obecnego i pokazać mu otrzymaną ofertę. Być może zmieni zdanie co do renegocjowania umowy, gdy klient pokaże, że zakończenie współpracy traktuje jak najbardziej poważnie.


Jak przeprowadzić refinansowanie kredytu hipotecznego

Jeśli ktoś zdecyduje się na refinansowanie, będzie się to praktycznie równać z faktem, że kredyt mieszkaniowy trzeba wziąć na nowo. Niestety, wiąże się to z koniecznością przejścia jeszcze raz przez wiele męczących procedur.

Konieczna może być ponowna ocena zdolności kredytowej, kolejna wycena nieruchomości obciążonej hipoteką czy uzyskanie zaświadczenia o zadłużeniu z obecnego banku. Przenosząc kredyt trzeba będzie prawdopodobnie wykupić ubezpieczenie pomostowe oraz zapłacić za aktualizację księgi wieczystej. Po przebrnięciu przez to wszystko konieczna będzie oczywiście nadpłata kredytu w starym banku. Być może trzeba będzie też przenieść inne usługi, z których ktoś zdecyduje się skorzystać negocjując korzystniejszą umowę. Popularnymi produktami powiązanymi z kredytem hipotecznym są na przykład konto bankowe czy karta kredytowa.

Jak widać, procedura nie jest prosta. Z tego właśnie powodu wiele osób nie podejmuje decyzji o refinansowaniu. Woli zacisnąć zęby i dalej spłacać zadłużenie na mniej korzystnych warunkach. Czasem warto jednak ponieść wysiłek związany z przeniesieniem kredytu. Korzyści mogą być spore, a przy formalnościach można przecież liczyć na pomoc doradcy, któremu zależeć będzie na pozyskaniu nowego klienta.

O projekcie

Zysker to zestaw narzędzi ułatwiających podejmowanie decyzji inwestycyjnych.

Oblicz, w jaki sposób najlepiej oszczędzać i inwestować swoje pieniądze. Mieszkanie, lokata, czy forex? Sprawdź, gdzie osiągniesz największy zwrot z inwestycji.

Dowiedz się więcej